주식을 가지고 있으면 주택대출 받을 때 더 유리한가요?
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안녕하세요.
브리즈번 No.1 한인 부동산 클로버입니다.
호주에서 부동산을 구입하시려는 분들, 특히 첫 집을 준비하시거나 투자용 부동산을 고민하시는 분들께서 상담 중 가장 많이 하시는 질문 중 하나가 바로 이것입니다.
“주식을 가지고 있으면 주택대출 받을 때 더 유리한가요?”
“주식을 팔고 집을 사는 게 맞을까요, 아니면 그대로 유지하는 게 좋을까요?
이 질문은 단순히 ‘주식이 좋다, 나쁘다’의 문제가 아닙니다.
어떤 시점에, 어떤 목적의 부동산을 사느냐에 따라 정답이 완전히 달라지는 문제입니다.
오늘 글에서는
✔ 호주 은행이 주식을 어떻게 평가하는지
✔ 주식이 대출 금액(Borrowing Capacity)에 미치는 실제 영향
✔ 주식을 유지하는 것이 유리한 경우와 정리하는 것이 유리한 경우
✔ 실전에서 가장 많이 발생하는 실수와 전략
을 클로버 부동산의 실제 상담 기준으로 하나씩 정리해 드리겠습니다.
은행은 주식을 어떻게 볼까?
먼저 가장 중요한 전제부터 말씀드리겠습니다.
호주 은행은 ‘주식을 많이 가지고 있다’는 사실만으로 대출을 더 많이 해주지 않습니다.
은행이 주택대출을 심사할 때 보는 핵심 기준은 다음 네 가지입니다.
소득 (Income)
지출 (Living Expenses)
부채 (Debts)
자산 (Assets)
이 중 주식은 ‘자산(Assets)’에 해당합니다.
하지만 여기서 많은 분들이 착각하시는 부분이 있습니다.
자산이 많다고 해서 대출 금액이 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다.
은행이 가장 중요하게 보는 것은 “이 사람이 매달 이자를 포함한 대출 상환을 안정적으로 할 수 있는가”입니다.
즉, 소득과 부채 구조가 핵심이고, 주식은 보조적인 요소일 뿐입니다.
주식이 대출에 긍정적으로 작용하는 경우
그렇다면 주식은 언제 도움이 될까요?
① 주식을 매도해 디파짓(Deposit)으로 활용할 때
이 경우는 상황이 완전히 달라집니다.
주식을 팔아서 현금화하면,
디파짓 비율이 올라가고
LVR(Loan to Value Ratio)이 낮아지며
LMI(주택담보대출 보험)를 피할 수 있고
은행 입장에서 리스크가 크게 줄어듭니다.
특히 첫 집 구매자나, 20% 디파짓이 애매한 분들께는 주식 일부 정리가 매우 강력한 전략이 되는 경우가 많습니다.
주식 수익률 7~10%를 기대하는 것보다, LMI 수만 불을 아끼고 대출 조건을 개선하는 것이 장기적으로 훨씬 유리한 경우도 적지 않습니다.
② Margin Loan(증권담보대출)이 없는 주식 보유
주식을 빚 없이 보유하고 있다면,
은행은 이를 순자산(Net Asset Position) 측면에서 긍정적으로 봅니다.
재정적으로 여유가 있다
비상시 현금화 가능한 자산이 있다
전체적인 재무 구조가 안정적이다
다만 다시 한 번 강조드리지만,
이 역시 대출 금액을 크게 늘려주지는 않습니다.
주식이 오히려 대출에 불리해지는 경우
① Margin Loan이 있는 경우 – 가장 큰 리스크
클로버 부동산 상담에서 주택대출을 망치는 가장 흔한 원인 중 하나가 바로 Margin Loan입니다.
은행은 Margin Loan을 이렇게 봅니다.
고금리
변동성 매우 큼
추가 마진콜 리스크 존재
즉, 은행이 가장 싫어하는 부채 유형 중 하나입니다.
Margin Loan이 있으면:
Borrowing Capacity가 크게 줄어들고
경우에 따라 주택대출이 거절되기도 합니다.
실제로 “자산은 충분한데 대출이 안 나온다”는 분들 중 상당수가 Margin Loan이 발목을 잡고 있는 경우입니다.
② 주식 트레이딩이 잦은 경우
은행은 최근 3~6개월의 거래 내역을 매우 꼼꼼히 봅니다.
잦은 주식 매수·매도
큰 금액의 반복 이동
불규칙한 투자 패턴
이런 경우 은행은 이렇게 판단할 수 있습니다.
“이 사람은 재정적으로 공격적이고, 향후 지출 변동성이 클 수 있다.”
결과적으로 대출 심사에서 보수적인 기준이 적용될 수 있습니다.
주식을 유지할지, 정리할지 – 케이스별 전략
케이스 1. 첫 집(자가) + 디파짓 부족
-주식 정리가 유리
첫 집 구매 단계에서는 투자보다 안정적인 진입이 최우선입니다.
주식 일부 또는 전부 정리
20% 디파짓 확보
LMI 회피
대출 승인 및 금리 조건 개선
이 단계에서 주식은 ‘투자 자산’이 아니라 집을 사기 위한 연료입니다.
케이스 2. 첫 투자용 부동산 진입 단계
-주식 일부 정리가 유리
이미 자가를 보유하고 있고, 첫 투자용 부동산을 고민 중이라면,
주식 전부 정리 ❌
필요한 만큼만 정리 ⭕
부동산은 레버리지를 활용하는 자산이고, 이 시점에서는 부동산이 자산 성장의 가속기가 됩니다.
케이스 3. Borrowing Capacity 충분, 소득 안정
-주식 유지가 유리
소득 높음
대출 여력 충분
Margin Loan 없음
이 경우 굳이 주식을 팔 이유가 없습니다.
주식은:
유동성 자산
비상금 역할
부동산과 다른 사이클의 분산 투자 수단 으로서 충분한 가치를 가집니다.
케이스 4. Margin Loan 보유
-정리 또는 구조 변경이 거의 필수
이 경우는 선택지가 많지 않습니다.
Margin Loan 유지 + 주택대출 = 매우 불리
주택 구매 전 구조 단순화가 최우선
주식 수익 vs 부동산 레버리지 – 본질적인 차이
주식과 부동산의 가장 큰 차이는 레버리지입니다.
주식: 내 돈 100% 투자
부동산: 내 돈 20% + 은행 돈 80%
즉, 같은 20만 불로도
주식은 20만 불 투자
부동산은 100만 불 자산을 통제
이 차이가 장기 자산 격차를 만듭니다.
클로버 부동산의 핵심 정리
주식은 나쁜 자산이 아닙니다.
하지만 부동산을 사는 ‘시점’에서는 전략 자원이 됩니다.
주식을 유지할지, 정리할지는 투자 실력의 문제가 아니라 지금 내 단계의 문제입니다.
주식은 대출을 결정짓는 주인공이 아니라, 디파짓과 구조를 보완하는 조연입니다.
어떤 선택이 맞는지는 반드시 본인의 소득, 부채, 목표 부동산 개수를 함께 놓고 판단해야 합니다.
지금 가지고 있는 주식이
미래의 내 집과 다음 투자 부동산을 돕고 있을까요, 아니면 막고 있을까요?
답은 시장이 아니라 본인의 현재 위치에 있습니다.
그 답을 찾는 과정, 클로버 부동산이 함께하겠습니다.
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